POR QUÉ EL SECTOR INMOBILIARIO SUPERA A LAS ACCIONES DURANTE UNA RECESIÓN

En medio del actual mercado bajista inducido por el coronavirus, los inversores de todo el mundo se han preguntado qué hacer con sus activos. ¿Deberían vender y reducir sus pérdidas? O si tienen efectivo a mano, ¿deberían comprar activos mientras están caídos?Una recesión global se siente inevitable en este punto, pero nadie sabe cuánto durará o qué tan profundo será. Todos los días parecen traer nuevas (y en su mayoría malas) noticias sobre la crisis de salud pública debido a COVID-19, y las consecuencias económicas de cerrar negocios en todo el mundo.Como inversor de bienes inmuebles y como inversor en bolsa, he estado revisando datos de recesiones pasadas para tener una idea de lo que está sucediendo esta vez. Claro, mi cartera de acciones se ha visto afectada. Tengo problemas para completar las renovaciones de una propiedad de alquiler vacante y me preocupa llenarla con un inquilino confiable en medio de este desastre.Pero también estoy reservando la mayor cantidad de efectivo posible para invertir, porque los activos están a la venta. Y esa ventana no permanecerá abierta por mucho tiempo.

Primero, una breve descripción de la volatilidad

Las acciones son extremadamente líquidas; El sector inmobiliario es extremadamente ilíquido. Puedes comprar y vender acciones al instante y de forma gratuita. Los bienes raíces generalmente tardan meses en comprarse o venderse y cuesta miles de dólares hacerlo.Esa falta de liquidez suele ser una desventaja en el sector inmobiliario frente a otras clases de activos. Pero también viene con una gran ventaja: baja volatilidad.Como los inversores pueden comprar y vender acciones al instante y sin costo, lo hacen. Millones de transacciones tienen lugar en las bolsas de valores de todo el mundo todos los días. Y cada orden de compra o venta envía los precios de las acciones hacia arriba o hacia abajo.Ahora hemos visto varios días durante el último mes con cambios en el índice bursátil de dos dígitos. ¿Te imaginas que los precios de las viviendas en todo el país oscilen un 11% en un solo día? Por supuesto no. Los precios de las viviendas se mueven a un ritmo glacial en comparación con las acciones porque son muy lentos y difíciles de transferir.En un análisis de acciones versus bienes inmuebles en los últimos 145 años, las propiedades inmobiliarias vieron la mitad de la volatilidad de los precios en comparación con las acciones. Dado que la volatilidad es una forma de riesgo, hace de los bienes inmuebles una inversión inherentemente menos arriesgada.Entonces, ¿cómo le ha ido a los bienes raíces en las recesiones pasadas, en comparación con las acciones?

Bienes Inmuebles en Recesiones

En la mayoría de las recesiones, los bienes inmuebles realmente han ayudado a sacar a la economía de la caída. Los precios de las viviendas generalmente se aplanan o disminuyen de forma moderada, los promotores dejan de construir viviendas por un período de tiempo y luego la demanda se pone al día con la falta de nuevos suministros y, de repente, los compradores comienzan a subir los precios nuevamente.Los constructores de viviendas vuelven a trabajar, y los agentes de bienes inmuebles, tasadores, compañías de títulos, prestamistas, vendedores de muebles, mudanzas y contratistas ven un aumento en los negocios.La enorme excepción, por supuesto, es la crisis de 2008, que fue causada en gran medida por el mercado inmobiliario, lo que lo convierte en un caso atípico único (más sobre eso más adelante).

Acciones en bolsa en recesiones

Las acciones son otra historia cuando las recesiones asoman la cabeza.En cada recesión en la historia de los Estados Unidos, las acciones han caído. No, no caído, en picado. Compruebalo en este gráfico del S&P 500 cortesía de Macrotrends.

En algunos casos, la caída no dolió demasiado, mientras que otros fueron tan graves que desaparecieron vidas enteras de riqueza. En la Gran Depresión de 1929, el S&P 500 cayó en un aterrador 86 por ciento. Más recientemente, en la Gran Recesión de 2008, el índice cayó un 54 por ciento.Guau.

La gran recesión de 2008

En la última recesión, impulsada en parte por inversiones derivadas de hipotecas subprime falsamente calificadas, los precios de las viviendas sufrieron una fuerte paliza.Habían crecido demasiado y demasiado rápido en la burbuja inmobiliaria de mediados de la década de 2000. Y cayeron con fuerza, derribando un 33 % de pico a valle, una caída enorme, incluso un colapso, según cualquier cálculo.Sin embargo, esa caída fue aún más de 20 puntos porcentuales menos que la caída del S&P 500.Piénsalo: incluso en la única recesión causada en gran medida por los bienes raíces , el valor de las viviendas aún cayó mucho menos que las acciones.Quizás sorprendentemente, los alquileres no tienden a disminuir durante las recesiones. Incluso durante la Gran Recesión, simplemente se aplastaron durante dos años.¿Por qué? Debido a que la demanda de viviendas de alquiler aumenta a medida que la demanda de propiedad de vivienda retrocede.

Tasas de propiedad de vivienda y tasas de propiedad de acciones

La tasa de propiedad de vivienda en los Estados Unidos alcanzó su punto más alto en 2004 en 69.2 %. Se mantuvo alta hasta que estalló la burbuja inmobiliaria durante la Gran Recesión y luego cayó a un mínimo del 62,9 %.Recuerda la ola de ejecuciones hipotecarias. Todas esas personas se convirtieron en inquilinos, al menos temporalmente, ayudando a aumentar los alquileres.En los años transcurridos desde que alcanzó ese mínimo en 2016, la tasa de propiedad de vivienda volvió a subir hasta el 65.1 por ciento en el cuarto trimestre de 2019. Y a pesar de la opinión popular, la propiedad de vivienda no es apropiada para todos y tiene sus propios inconvenientes. He sido propietario de una casa y un inquilino, y ambos tienen sus pros y sus contras.Las acciones son un asunto completamente diferente: todos deberían poseer algunas, incluso si su asignación de activos difiere según la edad, la tolerancia al riesgo y una docena de otros factores. Sin embargo, los ciudadanos de clase baja y media se asustaron de las existencias después de la Gran Recesión y apenas habían comenzado a hundir nuevamente los pies en esas aguas cuando el coronavirus destruyó los mercados de valores de todo el mundo.En 2004, el 63 % de los estadounidenses poseían acciones, según un informe de Gallup . Para 2013, esa cifra había caído al 52 %. Desde entonces, gradualmente retrocedió hacia arriba a un exiguo 55 %. Prepárate para que vuelva a caer.El problema es que los ciudadanos de clase baja y media solo participan con acciones después de que ya han tenido una buena racha, un mercado alcista de carga. Compran alto.Luego el mercado se desploma y entran en pánico y sacan su dinero del mercado. Venden a precios bajos.Son los ricos los que dejan intactas sus acciones durante los mercados bajistas. Y son los ricos quienes canalizan más dinero en acciones cuando todos los demás gritan que el cielo se está cayendo.Por lo tanto, son los ricos los que más se benefician de la recuperación del mercado de valores después de una recesión. Muchos señalan lo injusto que es, pero la respuesta no es vaciar las billeteras de los inversores más inteligentes. Es educar a las clases bajas y medias para que se conviertan en inversores más inteligentes.

Pensamientos finales

En última instancia, las personas aún necesitan vivienda, incluso en una recesión. Es posible que no estén dispuestos a endeudarse tanto para comprarla, pero la demanda de un techo sobre su cabeza no desaparece. Algunas personas reducen su tamaño, otras venden sus casas (a precios más bajos) y se convierten en inquilinos. Pero la demanda no desaparece, incluso cuando la nueva oferta deja de construirse.Pero las personas no necesitan mantener sus acciones durante las recesiones. Deberían, pero no lo hacen. Por lo tanto, los precios de las acciones caen, incluso cuando la vivienda sigue relativamente estable.Yo, por mi parte, planeo comprar la mayor cantidad de bienes inmuebles y acciones que pueda pagar. No es mucho en este momento, dada la crisis actual. Pero cuando otros se apresuran a vender, generalmente es un buen momento para comprar.

Alejandro Jimenez 

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